اصرار دولت بر تکرار تجربه ای شکست خورده!به گزارش الهام فیروزی خبرنگار فارس اگاه، براساس جدول مربوط به نرخ افزایش سقف اجاره ‌بهای مسکن که چندی پیش از سوی دفتر ریاست جمهوری به استان ها ابلاغ شده است، میزان سقف افزایش رقم اجاره‌ در بسیاری از کلانشهرها از جمله شیراز، ۲۵ درصد در نظر گرفته شده است. آنچه که گویای حداکثر عدد و رقمی خواهد بود که مالکان می توانند از مستاجران درخواست کنند تا برای تمدید قرارداد خود مبلغ اجاره را در دوره جدید افزایش دهند.

تدبیری که به نظر می رسد با توجه به تورم بالای بازار اجاره واحدهای مسکونی در دستور کار قرار گرفته است. چراکه طبق آمار بیان شده در فصل بهار سال جاری نرخ اجاره در سطح کشور حدود ۴۲ درصد در مقایسه با مدت زمان مشابه در سال گذشته رشد داشته است.

*آزموده را باز آزمودن خطاست!

با اینهمه مهمترین پرسشی که بعد از دوره همه گیری کرونا و اتخاذ چنین تدبیری در خصوص تمدید قراردادها میان مالک و مستاجر در زمینه میزان اجاره بها  بارها و بارها مطرح شده است، این بوده که آیا به واقع تعیین سقف اجاره بها، راهکاری کامل و اثرگذار برای کمک به موجرانی است که هر ماه باید سهم قابل توجهی از درآمدشان را در قبال اجاره ماهانه به صاحب خانه بپردازند؟ راه حلی که البته تجربه سال های اخیر نشان داده، نه تنها تاثیری بر کنترل اجاره بها نداشته بلکه به مجوزی قانونی برای افزایش اجاره بهایی افسار گسیخته منجر شده و گره ای از مشکلات اجاره نشینان باز نکرده است.

در این خصوص البته برخی از افراد معتقدند، نبود ضمانت اجرایی در زمینه عمل به این قانون مقوله ای بوده که در سال های اخیر شاید موجب شده تا مالکان بتوانند به بهانه های مختلف یا عدد و رقم مربوط به اجاره را بیش از سقف اعلام شده، بالا ببرند، یاعذر مستاجران را خواسته و آنها را بیرون کنند.

*مشوق هایی که اما و اگر دارند

با این وجود اما امسال در زمان تعیین نرخ افزایش سقف اجاره ‌بها، مهرداد بذرپاش، وزیر راه و شهرسازی با طرح این موضوع که مشوق هایی برای موجرانی که سقف تعیین شده را مدنظر قرار دهند، لحاظ خواهد شد، ابراز امیدواری کرده است که تصمیم گرفته شده بتواند بازار اجاره را به شکل بهتری کنترل کرده و گره از کار مستاجرانی باز کند که چندسالی است با نزدیک شدن به زمان سررسید تمدید قرارداد اجاره، دلنگران میزان افزایش اجاره ها بها در سال آینده و چشم انتظار رقمی باشند که مالک برایشان تعیین می کند.

اما ابزار تشویقی که صاحب خانه ها وادارد در مواجهه با نرخ بالای تورم تاب آورده و نرخ اجاره بهای اعلامی به موجر را بیش سقف تعیین شده افزایش ندهند، چیست؟ در این باره باید بیان کرد، صاحب واحدهای مسکونی که به سقف تعیین شده در زمینه افزایش نرخ اجاره بی توجه باشند و از مستاجران خود بیش از این رقم مطالبه کنند، اگر مستاجر تا پنج سال بعد هم شکایتی در این باره مطرح کند، آنها باید ما به ‌التفاوت پرداخت شده نسبت به سقف تعیین شده را به وی بازگردانده، علاوه براین باید سه برابر این رقم را به دولت به عنوان جریمه بپردازند، ایده ای که به نوعی می توان آن را اینگونه معنا کرد که ابتدا باید مستاجر این اجاره را بپذیرد و پرداخت کند تا بعد بتواند در این رابطه شکایت خود را اعلام و پیگیری کند، امری که به طور حتم تعداد کمی از موجران وقت و انرژی خود را برای آن صرف می کنند.

همچنین ابزار تشویقی که در این زمینه مدنظر قرار گرفته به این شرح است که با رعایت سقف تعیین شده، موجران به میزان مالیات بر درآمد مستاجر مشمول معافیت از پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره ملک خود خواهند شد.

*آنچه همیشه نادیده گرفته می شود

حال اینکه در قالب مقایسه در شرایط تورم بالای بهای اقلام معیشتی و …، کفه ترازو به سمت کسر این رقم از مالیات در نظر صاحبات املاک سنگین تر خواهد بود یا به سوی لحاظ کردن میزان افزایش اجاره ملک، که خود پرسشی است که بررسی و تحلیل پاسخ آن ما را به سئوال دیگری می رساند، اینکه وقتی نرخ تورم هر ماهه روند صعودی را به نمایش می گذارد و بسیاری از اقلام در حوزه های مختلف در طول سال بارها و بارها گران و گران تر می شوند، آیا تعیین سقف دستوری برای افزایش اجاره بها راه حلی اصولی خواهد بود؟ ضمن اینکه اگر سقف دستوری راهکاری منطقی و قابل اجرا تلقی می شود، چرا متولیان امر خود را ملزم به اتخاذ راهکارهای مشابه برای مدیریت اقتصادی و تعیین سقف مدیریت بهای ارز و دیگر اقلام در جامعه نمی دانند؟ تا با در نظر گرفتن تدابیر حمایتی و تسهیلات در کنار مدیریت جامع بازار اجازه ندهند بهای انواع کالا و خدمات روز به روز رشد قیمت ها را تجربه کند. در این شرایط به طور قطع موجران نیز تمایلی به بالا بردن مبلغ اجاره بهای ملک خود نخواهند داشت. امری که همواره نادیده گرفته می شود.

به هر حال در این میان نباید فراموش کرد، افزایش رقم اجاره به طور مستقیم تحت تاثیر نرخ تورم و بالا رفتن بهای انواع کالاها و خدمات است. به طور نمونه تورم ماهانه خانوار‌های کشور در فروردین ماه ۱۴۰۳، برابر ۲.۶ درصد برآورد شده و تورم ماهانه اردیبهشت نیز ۲.۸ درصد بوده است. در این میان میانگین اجاره بهای کشوری در اردیبهشت ماه‌، ۲.۶‌ درصد نسبت به فروردین رشد داشته و این میانگین در ماه آخر بهار هم ۲.۲‌ درصد نسبت ماه قبل خود افزایش یافته است. اعداد و ارقامی که نشان می دهد نمودار تورم اجاره بها تا حد زیادی از شیب نرخ تورم ماهانه تبعیت کرده است.

*بهترین ابزار برای کنترل اجاره بها

بنابراین باید گفت بهترین ابزار برای کنترل بهای مسکن و اجاره بها، نه در نظر گرفتن سیاست قدیمی اعمال دستوری نرخ ها بلکه کنترل میزان تورم در جامعه است، تا بهای کالا و خدمات در جامعه رشد صعودی پرشتاب و مستمر را تجربه نکند، در چنین شرایطی خواهد بود که قیمت ها سیر صعودی نخواهند داشت و ثابت می مانند.

علاوه براین نکته مهم دیگری که نباید از آن غافل شد این است که رشد درآمد خانوار‌هایی که در املاک استیجاری سکونت دارند، باید برابر با نرخ تورم در کشور باشد، چرا که هر گونه برهم خوردن توازن و عقب مانده درآمد از این رقم موجب می شود تا فشار هزینه های مربوط به سکونت در واحد مسکونی استیجاری از آستانه تحمل مالی آنها خارح شود، شرایطی که چند سالی است شاهدش هستیم و باعث شده تا بسیاری از اجاره نشینان به آپارتمان های کوچک تر و در مناطق پایین تر حتی حاشیه شهرها کوچ کنند. آنچه که به وضوع گویای این مطلب است که تعیین سقف دستوری در این زمینه نیز مانند بسیاری از موارد دیگر سیاستی شکست خورده و تدبیری بی سرانجام است