افزایش ۶۰ درصدی بهای مصالح ساختمانی و بالا رفتن هزینه ساخت مسکن را شاید بتوان از متهمان اصلی دانست که موجب شده تا آرزوی خانه‌دار شدن بسیاری از خانوارها به رویایی دست‌نیافتنی تبدیل شود، این در حالی بوده که ناترازی انرژی نیز به نوعی تیر خلاصی بر تحقق این رویا برای بسیاری از افراد بوده است.

به گزارش فارس آگاه به نقل از نقد بازار: بیتا پورباقی| اگر چه به تازگی مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس عنوان کرده است که هزینه ساخت مسکن در بازه زمانی یکساله اخیر ۶۰ درصد گران شده است و براین اساس باید میزان تسهیلات مسکن را با قید فوریت افزایش داد.

مدت در نظر گرفته شده برای بازپرداخت اقساط طولانی‌مدت شود، اما واقعیت این است که در صورت افزایش مبلغ تسهیلات مسکن، همچنان طیف وسیعی از خانواده‌هایی که برای داشتن یک سقف و سرپناه نیاز به دریافت وام دارند، نه تنها قادر به خرید مسکن نیستند بلکه جدا از سازوکارهای ضمانت در بازپرداخت، درآمد کمتر از نرخ تورم و مشکلات معیشتی آنها خود بحثی است که مانعی جدی در راه استفاده از چنین امکانانی است، ضمن اینکه اثرگذارترین راهکار در این زمینه نه افزایش نرخ تسهیلات بلکه مدیریت بازاری است که قیمت‌ها در آن سر به فلک می‌کشد اما باز هم قطار تورم در آن شتاب تندی دارد.

شتابی که حتی رکود معاملات هم نتوانسته است به دلیل افزایش هزینه‌های احداث مسکن و در نهایت بالا رفتن قیمت تمام شده این بازار را کنترل کند. به عبارتی اثرات نامطلوب این افزایش قیمت بر بهای تمام‌شده مسکن، نه‌تنها قدرت خرید خانوارها را کاهش داده، بلکه رکود در ساخت‌وساز و افزایش قیمت اجاره‌بها را نیز به دنبال داشته است.

به طور مثال اواخر سال گذشته بود که بهمن دادمان، دبیر سندیکای شرکت‌های ساختمانی بیان کرد؛ قیمت تمام شده ساخت هر متر مربع مسکن در البته بدون در نظر گرفتن بهای زمین، به طور متوسط رقمی در حدود ٢٢ تا ٢۵ میلیون تومان است.

عدد و رقمی که البته در ابتدای همان سال طبق آنچه که سازمان نظام مهندسی ساختمان اعلام کرده بود در رده قیمتی ۱۰ میلیون و ۷۰۰ هزار تومان تا ۱۹ میلیون و ۹۰۰ هزار تومان قرار دارد، ضمن اینکه این تفاوت قمیت هم متغیری بود که به تعداد طبقات مربوط می‌شود. علاوه براین مرکز آمار کشور هم در زمستان سال گذشته در خصوص  شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران از افزایش ۳۸ درصدی آن در مقایسه با زمستان سال ۱۴۰۲ خبر داده بود.

به این ترتیب افزایش حدود دو برابری سیمان، روند صعودی بهای فولا و آهن یا به طور مثال گچ و همچنین هزینه گچ‌کاری که اردیبهشت ماه گذشته عنوان شد نسبت به فصل مشابه سال قبل بهای آن ۵۲.۵ درصد گران شده است، مصادیقی هستند که نشانگر روند صعودی بهای انواع مصالح و به دنبال آن تداوم زنجیره گرانی مسکن هستند.

ضمن اینکه طبق آمارهای رسمی در سال گذشته بهای خدمات ساختمانی هم رشد ۴۴ درصدی در مقایسه با سال ۱۴۰۲ داشته است.

آنچه که به وضوح نشان می‌دهد گرانی مسکن حاصل علت‎های در هم تنیده‌ای است که نبود نظارت بر بازار، عدم سازماندهی و مدیریت در آن، همچنین رها کردن نرخ تورم و بی‌توجهی به افزایش مکرر قیمت‌ها در راس آنها قرار دارند و با توجه به تدابیر کنونی نیز امیدی برای مدیریت آنها نیست.

قصه تکراری وابستگی ارزش

به هر حال بازار مسکن در ایران به‌عنوان یکی از مهم‌ترین بخش‌های اقتصاد، تحت تأثیر عوامل متعددی از جمله تورم، نوسانات ارزی، و افزایش هزینه‌های ساخت قرار دارد و باید گفت در این میان افزایش قیمت مصالح ساختمانی در ایران نتیجه ترکیبی از عوامل داخلی و خارجی است. مواردی مانند

نوسانات ارزی و وابستگی واردات به نرخ ارز که به‌طور مستقیم بر قیمت مصالح ساختمانی اثر می‌گذارد، زیرا بخشی از مواد اولیه مانند فلزات خاص و تجهیزات تولید وارداتی هستند.

همانطور که پیش‌تر اشاره شد افزایش نرخ دلار در سال‌های اخیر هزینه تولید فولاد و سیمان را به‌شدت بالا برده است.

همچنین، تمایل تولیدکنندگان به صادرات مصالح به دلیل سودآوری بالاتر در بازارهای خارجی، عرضه داخلی را کاهش و قیمت‌ها را افزایش داده است.

بحران ناترازی انرژی و افزایش هزینه ساخت

از سوی دیگر تورم عمومی و افزایش هزینه‌های تولید تورم یکی از عوامل اصلی گرانی مصالح به شمار می‌رود.

به عنوان نمونه بر اساس گزارش مرکز آمار ایران، شاخص قیمت نهاده‌های ساختمانی در تهران در زمستان ۱۴۰۳ نسبت به سال قبل ۳۸ درصد افزایش یافته است. این افزایش شامل رشد هزینه‌های دستمزد کارگران، سوخت، و حمل‌ونقل می‌شود.

ناترازی انرژی و محدودیت‌های تولید ناترازی در تأمین انرژی، به‌ویژه برق و گاز، تولید مصالح کلیدی را مختل کرده است.

محدودیت‌های برقی در تابستان ۱۴۰۳ تولید مصالحی چون سیمان را کاهش و قیمت آن را افزایش داده است. این وضعیت تولیدکنندگان را به رقابت قیمتی واداشته و هزینه‌های ساخت را بالا برده است.

همچنین سوءمدیریت و نبود نظارت بر بازار عدم نظارت مؤثر بر زنجیره تأمین مصالح و دلالی در بازار، به افزایش قیمت‌ها دامن زده است. تولیدکنندگان به دلیل نوسانات ارزی از عرضه مصالح خودداری می‌کنند، که این موضوع نیز منجر به کمبود و گرانی می‌شود.

همچنین، سیاست‌های نادرست دولت در تخصیص زمین و تسهیلات بانکی، انگیزه سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز را کاهش داده است که این امر نیز اثرات نامطلوب بر بازار مسکن داشته است.

کمرنگ شدن امید خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد

به این ترتیب افزایش قیمت مصالح ساختمانی اثرات زنجیره‌ای بر بازار مسکن و اقتصاد ایران داشته و دارد. در مجموع آنچه که اشاره شد فشار مالی سنگینی بر سازندگان وارد کرده و کاهش قدرت خرید خانوارها در کنار افزایش قیمت مسکن، قدرت خرید مسکن را نیز به‌شدت کاهش داده است.

چرا که  میانگین درآمد بسیاری از خانوارها در تهران که حدود ۱۸ تا ۳۰ میلیون تومان می‌توان آن را برآورد کرد، با هزینه یک آپارتمان ۵۰ متری همخوانی ندارد، آن هم واحد مسکونی که در مناطق معمولی و در محدوده قیمتی ۴٫۵ تا ۵ میلیارد تومان قرار دارد.

این وضعیت امید خانه‌دار شدن اقشار کم‌درآمد را کمرنگ کرده است. رکود در ساخت‌وساز و بازار کار افزایش هزینه‌ها منجر به توقف یا کندی پروژه‌های ساختمانی شده و رکود در بازار کار مشاغل مرتبط (کارگران، مهندسان، و فروشندگان مصالح) را به دنبال داشته است.

از سوی دیگر کاهش سرمایه‌گذاری در ساخت‌وساز نیز نقدینگی را به سمت بازارهای موازی مانند ارز و طلا هدایت کرده است. افزایش اجاره‌بها گرانی مسکن به افزایش اجاره‌بها منجر شده است.

آنچه که با استناد به گزارش مرکز آمار نیز به آن پی‌می‌بریم، زیرا بر اساس این گزارش تورم سالانه اجاره‌بها در سال ۱۴۰۳ حدود ۳۹٫۵ درصد بوده است وندی که در سال جاری نیز ادامه و حتی افزایش یافته است. این وضعیت فشار مضاعفی بر خانوارهای اجاره‌نشین وارد کرده است.

چه باید کرد؟

براین اساس به نظر می‎رسد، برای مدیریت بحران افزایش قیمت مصالح و اثرات آن بر بازار مسکن، باید راهکارهایی از جمله مدیریت بازار مصالح ساختمانی نظارت بر زنجیره تأمین مدنظر قرار گیرد تا دولت باید با تنظیم بازار و جلوگیری از احتکار مصالح، عرضه را پایدار کند.

کاهش وابستگی به واردات هم مقوله‌ای مهم به شمار می‌رود، در این زمینه حمایت از تولید داخلی مصالح و کاهش وابستگی به مواد اولیه وارداتی می‌تواند نوسانات ارزی را مهار کند.

در کنار آنچه که بیان شد، تامین انرژی پایدار برای واحدهای تولیدی سیمان و فولاد، تولید را افزایش و قیمت‌ها را کنترل می‌کند. صنعتی‌سازی ساخت‌وساز استفاده از روش‌های صنعتی‌سازی، مانند پیش‌ساختگی و ابزارآلات ماشینی، هزینه نیروی انسانی و زمان ساخت را کاهش می‌دهد. این روش می‌تواند خواب سرمایه را کم کرده و قیمت تمام‌شده را پایین بیاورد.

البته اصلاح سیاست‌های تسهیلات مسکن افزایش مبلغ تسهیلات مسکن به‌تنهایی کافی نیست و براین اساس شیوه‌های دیگری از جمله در نظر گرفتن مدت بازپرداخت اقساط در قالب بلندمدت حدود۲۰ تا ۳۰ سال نیز پیشنهاد دیگری است که می‌توانند برنامه‌ریزان و سیاستگذارن این حوزه آن را بررسی کنند.

علاوه براین به نطر می‌رسد کاهش نرخ سود تسهیلات هم گزینه‌ای دیگر است تا اقشار کم‌درآمد توان بازپرداخت داشته باشند، ضمن اینکه تسهیل و ساده سازی سازوکارهای ضمانت دریافت، افزایش عرضه مسکن از سوی با تخصیص زمین رایگان یا ارزان‌قیمت و تسریع در صدور مجوزهای ساخت، هم می‌تواند روند عرضه مسکن را افزایش دهد.

هر چند که ایده‎هایی مانند اجرایی کردن طرح‌هایی مانند نهضت ملی مسکن نیز می‌تواند راهکاری در دسترس و فوری باشد، اما باید دانست این طرح‌ها نیازمند مدیریت بهتر و تأمین مالی پایدار هستند. کنترل تورم عمومی مدیریت تورم از طریق سیاست‌های پولی و مالی مؤثر، از جمله کاهش نقدینگی و تثبیت نرخ ارز، هم نکات مهمی هستند چرا که می‌تواند فشار بر قیمت مصالح و مسکن را کاهش دهند.