بیش از ۴۰ درصد خانوارهای شهری در ایران مستاجر هستند، این در حالی است که در دهک‌های پایین درآمدی، ۸۰ تا ۹۰ درصد درآمد خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود و اما همچنان شاهد افزایش اجاره بها هستیم، روندی که موجب می‌شود تا طیف وسیعی از مستاجران فقیر و فقیرتر شوند.

به گزارش فارس آگاه به نقل از  نقد بازار: الهام صادقی| در شرایطی که بازار مسکن به روزهای داغ خود به دلیل رسیدن فصل جابه‌جایی مستاجران رسیده است و انتظار می‌‌رود شاهد و افزایش تقاضا در بازار اجاره بها باشیم، اما به نظر می‌رسد، امسال بیش از سال‌های گذشته تمدید قراردادهای اجاره یا پیدا کردن واحد مسکونی جهت اجاره سالانه به دغدغه موجران تبدیل شده است.

دلنگرانی که دلیل اصلی آن افزایش قابل توجه میزان اجاره واحدهای مسکونی در مقایسه با سال ۱۴۰۳ است.  شیب صعودی که مهمترین علت آن را می‌توان افزایش نرخ تورم عمومی دانست. علاوه براین گرانی مصالح ساختمانی و بالا رفتن هزینه ساخت مسکن نیز موارد دیگری هستند که بر این ارقام اثرگذار بوده اند.

افزایش اجاره‌بها و کاهش رفاه ایرانیان

به هر صورت واقعیت این است که بازار اجاره مسکن در ایران، به‌ویژه در کلان‌شهرهایی مانند تهران، مشهد و اصفهان، در سال‌های اخیر با افزایش چشمگیر هزینه‌ها مواجه بوده است. با توجه به اینکه بیش از ۴۰ درصد خانوارهای شهری در ایران مستاجر هستند، فشار اقتصادی ناشی از افزایش اجاره‌بها تاثیر عمیقی بر رفاه اجتماعی و کیفیت زندگی این گروه دارد.

این در حالی است که طبق گزارش وزارت راه و شهرسازی در اردیبهشت ۱۴۰۴، تورم سالانه اجاره‌بهای مسکن در ایران به ۳۹٫۵ درصد رسیده است که نشان‌دهنده رشد قابل توجه هزینه‌های اجاره است.

با این حال، تورم نقطه ‌به‌ نقطه شاخص اجاره‌بها به ۳۶٫۹ درصد کاهش یافته که کمترین میزان در ۳۰ ماه گذشته محسوب می‌شود.

این کاهش نسبی، نشانه‌ای از تاثیر سیاست‌های حمایتی دولت مانند تسهیلات مالی به مستاجران و نظارت بر قراردادهای اجاره است. با این وجود، افزایش ۳۰ تا ۶۰ درصدی اجاره‌بها در سال گذشته، به‌ویژه در مناطق شهری، فشار زیادی بر خانوارهای کم‌درآمد وارد کرده است.

۹۰ درصد درآمد برخی خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود

بررسی‌ها جکایت از این دارد که حدود ۴۴ درصد خانوارهای ساکن در تهران مستاجر هستند، اجاره‌بها در برخی مناطق حتی تا دو برابر افزایش یافته حتی از  درآمد متوسط یک فرد شاغل پیشی گرفته است.

به عنوان مثال، در مناطق شمالی تهران مانند تجریش باید مستاجران باید برای سکونت دریک واحد ۱۱۲ متری لوکس که ۱۱ ساله است سه میلیارد تومان ودیعه و ماهانه ۲۱ میلیارد تومان اجاره بپردازند.

اجاره یک واحد ۱۴۰ متری  متعلق به سال ۱۳۹۳ نیز در این محدوده هم نیاز به پرداخت ماهانه ۵۰ میلیون تومان اجاره و البته ودیعه یک میلیارد و ۱۰۰ میلیون تومانی دارد. در مناطق مرکزی و غربی نیز برای اجاره واحد ۱۲۰ متری مستاجران باید دو میلیارد تومان ودیعه به موجر بپردازندو ماهانه نیز ۳۰ میلیون تومان اجاره پرداخت کنند.

اعداد و ارقامی که به وضوح با میانگین درآمد خانوارها هیچ همخوانی ندارد و به گفته مهدی بهداد، پژوهشگر اقتصاد مسکن، در دهک‌های پایین درآمدی، ۸۰ تا ۹۰ درصد درآمد خانوار صرف اجاره‌بها می‌شود.

شرایط در کشورهای توسعه یافته چگونه است؟

بی‌ثباتی در بازار مسکن را در شرایطی شاهد هستیم که در بسیاری از کشورهای پیشرفته و توسعه‌یافته جهان از جمله آلمان و سوئیس، بازار اجاره مسکن توسعه‌یافته‌ و با ثبات‌ است. در سوئیس، بیش از ۵۰ درصد جمعیت مستاجر هستند و در شهرهایی مانند ژنو و زوریخ، این رقم به ۸۹ تا ۹۱ درصد می‌رسد، با این حال، تورم اجاره‌بها در آنها بسیار پایین‌تر از کشور ما است. به عنوان مثال، در فرانسه، تورم اجاره سالانه در سال ۲۰۲۳ به ۲٫۵ درصد رسید که در مقایسه با نرخ ۰٫۳ درصد پیش از همه‌گیری، افزایش قابل توجهی داشته، اما همچنان بسیار کمتر از ایران است. در ژاپن، نرخ اجاره‌بها بین سال‌های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۲ حتی یک درصد کاهش یافته است.

یکی از عوامل کلیدی در این کشورها، وجود قراردادهای اجاره بلندمدت (۱۰ سال یا بیشتر) و نظارت قوی بر بازار اجاره است. به عنوان مثال، در آلمان، سیستم «بنچمارک» برای تعیین سقف اجاره‌بها بر اساس ویژگی‌های ملک و محله اعمال می‌شود. این سیستم از افزایش بی‌رویه اجاره‌ها جلوگیری کرده و ثبات بیشتری به بازار می‌بخشد.

ضمن اینکه باید گفت؛ در کشورهای در حال توسعه، وضعیت اجاره‌بها به شرایط اقتصادی و سیاست‌های محلی بستگی دارد. به عنوان مثال، در رومانی، ۹۷ درصد جمعیت مالک خانه هستند و اجاره‌نشینی به عنوان راه‌حلی کوتاه‌مدت تلقی می‌شود.

این در حالی است که در ایران، اجاره‌نشینی به دلیل افزایش قیمت مسکن و کاهش قدرت خرید، به هنجاری فراگیر تبدیل شده است. در مقایسه با ایران، کشورهای در حال توسعه‌ای مانند کره جنوبی و اسپانیا رشد اجاره‌بها به میزان کمتر از ۱۰ درصد بین سال‎های ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۲، بوده است.

علاوه براین باید بیان کرد که افزایش اجاره‌بها در ایران، به‌ویژه در کلان‌شهرها، منجر به کاهش قدرت خرید مستاجران و مهاجرت اجباری به مناطق حاشیه‌ای یا شهرهای اطراف شده است. بر اساس گزارش وزارت تعاون، کار و رفاه اجتماعی، بین سال‌های ۱۳۹۵ تا ۱۴۰۱، تعداد خانوارهای مستأجری که با فقر مسکن مواجه بوده‌اند، ۴۸ درصد افزایش یافته که این وضعیت، همراه با عدم تناسب بین افزایش اجاره‌بها و رشد درآمد، به تشدید نابرابری‌های اجتماعی و اقتصادی منجر شده است.

مستاجران درگیر فقر، فقیرتر می‌‎شوند

تا به آنجا که بیان شده است، در سال ۱۴۰۱ بالغ بر یک میلیون خانوار مستاجر درگیر فقر در مناطق شهری بوده‌اند که معادل ۸۲ درصد این خانوارهاست که درآمدی پایین‌تر از خط فقر داشتند، همچنین ۱۸درصد خانوارها نیز با روند صعودی که اجاره بها داشته است و به تبع آن هزینه این بخش از زندگی برای آنها افزایش یافته، دچار فقر شده‌اند.

به این ترتیب باید گفت در اثر روند صعودی اجاره بها و عدم همخوانی آن با میزان درآمد بسیاری از خانواده‌‎ها این روزها طیف وسیعی از مستاجران درگیر فقر شده و با ادامه این روند فقیرتر می‎شوند.

راهکارهایی برای کاهش فشار بر مستاجران

در این میان باید توجه داشت که با مروری اجمالی بر تدابیر در نظر گرفته شده در کشورهای توسعه‌یافته متوجه خواهیم شد، این قبیل کشورهایی با استفاده از سیاست‌هایی مانند خصوصی‌سازی مسکن دولتی، ارائه تسهیلات به خریداران خانه اولی و تنظیم بازار اجاره، توانسته‌اند فشار بر مستاجران را کاهش دهند.

با این و جود در کشورما، صعود پر شتاب نرخ تورم، کمبود عرضه واحدهای مسکونی  و نبود سازوکارهای اجاره‌داری حرفه‌ای که از موانع اصلی ثبات بازار به شمار می‌رود همواره به این معضل دامن زده و آن را تشدید کرده است.

براین اساس به نظر می‎رسد برای بهبود وضعیت موجود توجه به ایده‌هایی مانند، ایجاد شرکت‌های اجاره‌داری شرکتی با قراردادهای بلندمدت و نظارت بر نرخ‌ها یا تشویق سرمایه‌گذاری در ساخت واحدهای مسکونی اجاره‌ای با حمایت‌های مالیاتی در کنار اعمال سقف افزایش اجاره‌بها با توجه به شاخص‌های اقتصادی و نظارت بر اجرای آن راهکارهایی باید توجه شود.

علاوه براین ارائه تسهیلات مالی به خانوارهای کم‌درآمد برای کاهش فشار اجاره‌بها نیز شیوه‌ای قابل قبولی است که باید مدنظر قرار گیرد.

به هر حال باید پذیرفت که بازار اجاره مسکن در ایران در سال ۱۴۰۴ همچنان با چالش‌های جدی مواجه است، مقایسه با کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد که ما نیازمند اصلاحات ساختاری در بازار اجاره، از جمله توسعه اجاره‌داری حرفه‌ای و افزایش عرضه مسکن هستیم، مواردی که می‌تواند موجب کاهش فشار بر مستاجران و بهبود رفاه اجتماعی شود و در بازه زمانی نه چندان طولانی حتی موجب بروز بی‌خانمانی شده و ساختارهای دیگر جامعه را تحت‌الشعاع قرار دهد.