چرا ترکیه از فروش ملک به خارجی‌ها منصرف شد؟ باخت بزرگ خریداران، به نظر می‌رسد، در کنار تغییراتی که پیش تر ترکیه برای فروش ملک به اتباع خارجی داده بود، اکنون چشم‌انداز ضعیف اقتصادی و تورم بالا موجب شده نه تنها تب خرید مسکن توسط ایرانیان در کشور مذکور از بین برود، بلکه افق پیش روی افرادی که پیش از این نیز اقدام به خرید کرده‌اند دچار چالش‌های جدی شود و این امر به ذهن متبادر شود دولت در تصمیماتش برای فروش ملک به خارجی‌ها به نوعی بازنگری کرده است.

به گزارش فارس آگاه به نقل از وقایع‌نیوز: بیتا پورباقی| حدود پنج سال قبل بود که مرکز آمار ترکیه اعلام کرد؛ شهروندان عراقی یک‌هزار و ۹۸۷ واحد مسکونی در ترکیه خریده‌اند و براین اساس در صدر فهرست کشورهایی هستند که در مرزهای این همسایه شرقی ایران اقدام به خرید ملک می‌کنند.

این در حالی بود که در همان زمان نیز آمارهای موجود نشان داد، ایرانیان نیز از این اعداد و ارقام جا نمانده و بعد از عربستان سعودی، رتبه سوم را به نام خود ثبت کرده‌اند.

به این ترتیب در آن سال این دسته از شهروندان خریداران منازل مسکونی به اتباع خارجی بودند که  سه هزار و ۹۹۹ واحد آن در شهر استانبول واقع شده و بعد از آن هم البته آنتالیا و بورسا در رتبه دوم و سوم فروش ملک به اتباع بیگانه جای داشتند.

افزایش ۱۰ برابری به خرید در سال ۲۰۲۱

آماری که بیانگر تمایل به خرید واحد در ترکیه بود، تمایلی که البته یک سوی آن به گرایش شهروندان کشورهای مذکور گره می‌خورد و سوی دیگر آن هم به این مقوله مربوط بود که در اقتصاد ترکیه، پیمانکارانی که در زمینه احداث ساختمان فعایت دارند، ارزآوران خالص به شمار می‌روند، چرا که با فروش تولیدات شان به شهروندان خارجی، درآمدهای ارزی مهمی را نصیب دولت شان می‌کنند و به طور قطع فعالیت شان نیز از سوی دولت با حمایت همراه خواهد بود.

براین اساس به طور مثال میزان فروش مسکن به خارجی ‌ها  در نیمه نخست سال میلادی ۲۰۲۱ به میزان ۴۴ درصد افزایش پیدا کرد. آنچه که جلال ابراهیمی، رئیس خانه اقتصاد ایران و ترکیه هم در همان زمان از آن خبر داد.

روندی که البته بازه زمانی چند ساله را طی کرده بود و طبق آمارها شهروندان کشورمان در سال ۲۰۲۱ هفت هزار و ۱۸۹ ملک در ترکیه خریداری کردند در حالی که این رقم در سال ۲۰۱۷ تنها ۷۰۰ واحد بود.

بنابراین سرمایه گذاران ایرانی ۱۰ برابر بیشتر از سال ۲۰۱۷ به سراغ خرید ملک در همسایه شرقی کشورمان رفته بودند و به تبع این امر نیز سرمایه بیشتری را نیز از کشور خارج کردند.

آن هم درست در مقطعی آن را شاهد بودیم که ایران با یکی از سخت ‌ترین دوره های تحریم مواجه بودند.

چرایی افزایش آمار خرید مسکن توسط ایرانیان در ترکیه

جالب اینکه تا قبل  از سال ۲۰۱۷ خرید ملک از سوی ایرانی‌ ها اگرچه عدد و رقم فابل توجهی بود، اما تنها شامل حدود ۶۰۰ تا ۷۰۰ واحد در سال می‌شد، با این وجود از سال ۲۰۱۸ تعداد خریداران روند افزایشی قابل توجهی را تجربه کرد.

افزایشی که به بحث خدمات مربوط به اخذ مجوز اقامت و حق شهروندی گره می‌خورده و البته نوسان نرخ ارز در ترکیه و کشورهای خریدار هم چندان در این امر بی تاثیر نبود.

ضمن اینکه افت ارزش لیر و تورم مهار شده مسکن در این کشور هم نقش قابل توجهی داشت.

به این ترتیب و با توجه به دلایل اشاره شده، فروش آپارتمان به خارجیان در ماه سپتامبر سال ۱۴۰۰ در مقایسه با ماه مشابه سال گذشته به عبارتی سال ۱۳۹۹ حدود ۴۳ درصد افزایش یافته و به ۶ هزار و ۶۳۰ واحد رسید تا رکورد ماهانه تمام دوران را بشکند و موجب شود ایرانیان رکورد دار و صدرنشین در این زمینه شوند و رتبه نخست را به خود اختصاث دهند.

طبق داده هایی که سازمان آمار ترکیه منتشر کرد، نیز شهروندان ایرانی در سپتامبر ۲۰۲۰، همچنین سپتامبر  ۲۰۲۱ بالاترین خرید منزل مسکونی در ترکیه را در میان اتباع خارجی داشتند.

آنچه که ترکیه را به بهشتی برای سازندگان واحدهای مسکونی تبدیل کرد تا به آنجا که سازندگان ایرانی نیز توجه شان به ساخت بنا در این کشور جلب شد.

تغییر قوانین تا شکل گیری سرابی دور دست

با این وجود ولی این روند چندان پایدار نماند و به تدریج قوانین رو به تغییر نهاد. اگر چه در این زمینه سقوط اقتصاد ترکیه که علت اصلی آن به همه گیری کووید ۱۹ باز می‌گشت، این ذهنیت را ایجاد کرده بود که روند فروش واحد مسکونی به خارجی‌ها تداوم دارد و دولت ترکیه از این امر نیز استقبال بیشتری خواهد کرد، ولی بالا رفتن میزان مبلغ سرمایه‌گذاری برای کسب اقامت و در کنار آن تورم افزایشی بازار ملک این پیش بینی ها را بر هم زد.

تغییر قوانینی که به طور قطع دولت ترکیه از تبعاتش آگاهی داشت و این پرسش را به ذهن متبادر می‌کند که آیا ترکیه از فروش ملک به اتباع بیگانه منصرف شده است؟

به هر حال این شرایط باعث شد تا خرید ملک در ترکیه برای اقامت و گاها مهاجرت به کشورهای اروپایی کم کم به سرابی دور دست برای شهروندان سایر کشورها تبدیل شد. سرابی که پیامد آن روند نزولی خرید ملک از سوی اتباع دیگر کشورها بود.

البته تبدیل این امتیاز و رویا به سراب بی حاصل تنها به موارد اشاره شده محدود نمی شد بلکه علت های مهم دیگری نیز داشت.

به طور نمونه سال گذشته از میان ۶۴ کشور دنیا بالاترین نرخ تورم مسکن به ترکیه تعلق داشت، رقمی که حدود ۱۸۹ درصد بود این امر موجب شد تا ویتنام با تورم ۲۷ درصدی بعد از ترکیه با فاصله بسیار زیاد در مقام دوم جای گیرد.

از سوی دیگر نبود شغل مناسب در این کشور در کنار شرایط  اقتصادی نامساعدی که پیامدهای زیادی را نیز به همراه داشت، همچنین سقوط قابل توجه ارزش لیر روندی را رقم زد که نرخ تورم به محدوده بالای ۶۰ درصد برسد و بنابراین جذابیتش را برای خریداران خارجی واحدهای مسکونی از دست داد.

دلایلی که در نهایت افول تمایل شهروندادن بیگانه از جمله ایرانیان را برای  خرید مسکن در ترکیه به همراه داشت. علاوه بر این موجب شد تا معایبی که شاید پیش تر در خرید خانه در این کشور چندان به چشم نمی آمد با وضوح بیشتری به چشم خریداران خارجی بیاید.

کاهش حدود ۶۰ درصدی خرید ملک توسط ایرانیان

مقوله‌ای که نتیجه آن کاهش حدود۶۰ درصدی خرید ملک توسط ایرانیان در ترکیه بود. افتی که موجب شد تا نسبت به دو سال قبل مقدار خرید ملک از حدود یک هزار و ۳۰۰ واحد به کمتر از یک ششم به عبارتی تنها ۲۰۰ واحد برسد.

زیرا تدابیر اندیشیده شده از سوی دولت ترکیه و به دنبال آن تغییر قوانین موجب شد تا اکنون حداقل مبلغ خرید ملک این کشور برای دریافت اقامت ۴۰۰ هزار دلار باشد، عددی که پیش تر ۲۵۰ هزار دلار بود.

این تغییر در مبلغ اشاره شده هزینه خرید واحد مسکونی در ترکیه را برای ایرانیان در کنار افزایش بهای دلار در ایران، همچنین تورم ۶۲ درصدی به میزان چشمگیری بالا برد و به ۲۰ میلیارد تومان رساند.

به این ترتیب اگرچه تا پیش از اتخاذ این تصمیم حدود ۵ درصد معاملات املاک در کشور مذکور مربوط به فروش مسکن به شهروندان خارجی بود اما قانون جدید و بالا رفتن قابل توحه نرخ تورم در ترکیه این رقم را به کمتر از نصف رساند.

به عبارتی طبق اطلاعات و آمار موجود به نوامبر ۲۰۲۳ فروش ملک به خارجی‌ها شیب نزولی ۶۱ درصدی را تجربه کرد. در ماه نوامبر شهروندان روسی ۶۳۷ خانه، شهروندان ایرانی ۲۳۴، اوکراینی‌ها ۱۲۸خانه و شهروندان قزاقستان تنها ۱۱۷ خانه خریدند.

این درحالی بوده که به طور مثال ایرانیان دوسال قبل ماهانه بیش از یک هزارو ۳۰۰ واحد مسکونی می‌خریدند.

به این ترتیب شرایط برای خرید خانه نه تنها برای خریداران جدید دشوار شد، بلکه این امر برنامه‌ریزی افرادی که با قصد مهاجرت و سرمایه‌گذاری راهی این کشور می‌شدند را تا حد زیادی تحت الشعاع قرار داد.

آنچه که به نوعی یادآورد اتفاقاتی بود که برای ایرانیان خریدار ملک در گرجستان یا دوبی در گذشته رخ داده بود و اکنون نیز مواردی مانند؛ حباب قیمت مسکن در ترکیه، کاهش چشمگیر ارزش لیر، بالارفتن میزان سرمایه ‌گذاری برای دریافت اقامت و …  همه و همه معادلات ایرانیان مهاجر را دچار چالش های بسیاری کرد.

رکبی که فضاسازی‌ها به مشتریان ایرانی زد

اما این همه ماجرا نبود، چرا که اگر شهروندان ترکیه قصد سرمایه گذاری و خرید مسکن در این کشور را داشته باشند، دولت برای آنها امتیازاتی را در نظر می‌گیرد که شامل حال خارجی ها نمی شود. در مواردی نیز گفته می‌شود برخی از توافقات در هنگام خرید به رغم توافق اما ممکن است تغییر کند.

البته این امر تنها به خرید ملک مربوط نمی شود و اگر فردی قصد تاسیس شرکت را داشته باشد، با انجام این کار برخلاف شهروندان ترک که شرکت راه‌اندازی کرده‌اند، حق استخدام افراد را ندارند، ضمت اینکه مقدار مالیاتی که باید بپردازد، به مراتب بیش از رقمی است که شهروندان ترکیه پرداخت می‌کنند.

مقولاتی که البته پیش از تغییر برخی قوانین از سوی دولت ترکیه در این باره، فضاسازی های مربوط به خرید ملک و مهاجرت موجب می‌شد تا افراد نسبت به آنها بی توجه باشند و با ناآگاهی درباره ریسک سرمایه‌گذاری اقدام به خرید ملک کنند. به طور مثال طبق قوانین ترکیه اگر فرد ایرانی قصد فروش واحد خریداری شده را داشت تنها باید آن را به سازمان‌‌هایی می‌فروخت که دولت مشخص کرده بود،

سازمان‌هایی که املاک را از  ایرانی‌ها ۴۰ تا ۵۰درصد کمتر از ارزش روز می‌خریدند. به این موارد باید هزینه‌های بالای شارژ، نگهداری و فروش ملک را نیز اضافه کرد.

به هر حال اکنون تغییر قوانین موجود در ترکیه، تورم بالا، همچنین سقوط ارزش لیر نسبت به ریال ایران موجب شده افرادی که به سراغ سرمایه‌گذاری در این کشور رفته‌اند متحمل زیان هایی شوند، از سوی دیگر رغب به سرمایه‌گذاری از طریق خرید ملک در این کشور توسط اتباع خارجی بسیار کاهش یابد.

مواردی که شرایط اقتصادی پیش آمده برای این کشور آنها را رقم زده، اما به طور قطع زمانی که دولت ترکیه قوانین سخت‌گیرانه‌تری در این زمینه وضع کرده است، خود به وضوح مطلع بوده آمار فروش کاهش خواهید یافت.

آنچه که باز هم سئوالی را که پیش تر بیان شد رقم می‌زند، دولت این کشور از فروش ملک به خارجی‌ها منصرف شده است؟ چه عواملی و پیامدهایی این امر را می‌تواند رقم زده باشد؟