رئیس انجمن انبوه‌سازان استان فارس مطرح کرد: بازار مسکن تا دو سال آینده در رکود خواهد بود، به گزارش فاطمه مقدم – خبرنگار فارس آگاه، بازار مسکن ایران این روزها در بن‌بست و اضطراب آینده، بدون مشتری، دو سال را سپری کرده است. تاجران موقتی هیجان‌زده طلا و دلار می‌خرند و عده‌ای چشم به بازار ارزهای دیجیتال بسته‌اند. با وجود آنکه مسکن اکنون در شرایط ثبات قیمتی قرار دارد و هم‌پای تورم پیش نرفته است، اما مشتری برای آن وجود ندارد؛ سرمایه‌گذاران از سرمایه‌گذاری کلان می‌ترسند و مصرف‌کنندگان نیز پول لازم برای خرید مسکن را ندارند. از سوی دیگر، در سال‌های اخیر، بحران کمبود مسکن در شهر شیراز به یکی از مهم‌ترین چالش‌های اجتماعی و اقتصادی تبدیل شده است.

به گفته متخصصان مسکن، در شرایط کنونی در شیراز بین ۴۰ تا ۵۰ درصد جمعیت شهر مستأجر هستند که این خود نشان از کمبود مسکن دارد. اما بازار معاملات مسکن در بخش خرید و فروش، با وجود ثبات نسبی قیمت‌ها، دو سال است که قفل شده است. این ثبات قیمت‌ها در بازار مسکن نشانه ورود بازار به فاز تثبیت است یا صرفاً وقفه‌ای موقتی؟ در صورت ادامه روند فعلی، آیا این امکان وجود دارد که بازار مسکن در بلندمدت به سمت تثبیت حرکت کند یا همچنان احتمال نوسانات شدید وجود دارد؟

این سؤال‌هایی است که مهرداد خائف، رئیس اتحادیه انبوه‌سازان فارس، در گفت‌وگویی تفصیلی با «شهر مردم» به آن‌ها پاسخ داده است.

 *عوارض ساخت‌وساز در شیراز تا ۱۰ برابر افزایش یافته و غیرقانونی است 

رئیس انجمن انبوه‌سازان استان فارس در گفت‌وگو با «فارس آگاه» در خصوص وضعیت کنونی بازار مسکن شیراز و رکود دوساله در معاملات مسکن گفت: در ظاهر، بازار مسکن در یکی دو سال اخیر به نوعی ثبات نسبی رسیده، اما باید توجه داشت که این ثبات بیشتر ناشی از رکود سنگین در معاملات و کاهش توان خرید مردم و نبود پول است تا ورود بازار به مرحله تعادل. شرایط بازار مسکن و به طور کل ساختمان، این بار کاملاً متفاوت است؛ چون بازار به‌شدت به موضوعات سیاسی و سرمایه‌گذاری گره خورده است.

مهرداد خائف با اشاره به افزایش نیافتن قیمت مسکن هم‌پای تورم موجود را نشانه یک بحران خواند و گفت: آنچه قیمت تمام‌شده مسکن را تعیین می‌کند، قیمت ساخت‌وساز است و امروز در شیراز کف قیمت ساخت‌وساز به متری ۲۵ میلیون تومان برای ساختمان‌های ارزان‌قیمت و برای ساختمان‌های لوکس ۷۰ میلیون تومان و حتی بالاتر رسیده است. اما این قیمت تمام‌شده نیست، چرا که همین رقم را باید به‌علاوه عوارض بی‌رویه و گران‌شده شهرداری‌ها در شیراز حساب کرد. عوارضی که گرچه با نمایش کارهای انجام‌شده توسط شهرداری به مردم نشان داده می‌شود، اما مردم نمی‌دانند که تاوان این عوارض که به ساختمان‌سازها تحمیل می‌شود را خود آن‌ها و بچه‌هایشان باید با مادام‌العمر مستأجر ماندن و کم‌شدن کیفیت زندگیشان به بهای پرداخت بخش مهمی از درآمد برای مسکن بپردازند.

خائف افزایش عوارض شهرداری را غیرقانونی خواند و گفت: این عوارض غیرقانونی از سال ۹۸ تاکنون ۱۰ برابر افزایش قیمت داشته و این افزایش قیمت با دست‌بردن در لوایح مختلف انجام می‌شود و در واقع، در حالی که عوارض ساخت را شهرداری متری یک‌میلیون تومان لحاظ می‌کند، در نهایت با تغییر لوایح، این عوارض با محاسبه کلی به متری ۲۰ تا ۳۰ میلیون تومان، بسته به نوع خانه، و در برخی موارد متری ۱۰۰ میلیون تومان برای سازنده هزینه در بر دارد.

این فعال حوزه ساختمان با اشاره به اینکه جز این، ما افزایش قیمت در زمین نیز داشته‌ایم اظهار کرد: مشکل افزایش قیمت در شیراز نیز متوجه شهرداری و دیگر ارگان‌های دولتی است که تکلیف زمین‌های درون شهر را تعیین نمی‌کنند تا شیراز، هم مثل سایر شهرهای کشور چون مشهد و تبریز، قیمت زمین متوازن شود.

خائف در ادامه با اشاره به اینکه اگر همه‌چیز در مسکن‌سازی خوب پیش برود و حتی اوضاع سیاسی نیز به ثبات برسد، امیدی به کاهش قیمت مسکن نیست، عنوان کرد: ارزان‌ترین قیمت ساخت مسکن در شیراز در محله‌هایی چون کیان‌آباد و سلطان‌آباد متری ۲۵ میلیون تومان است که با عوارض شهرداری به متری ۳۲ میلیون تومان می‌رسد. در مناطقی چون قصردشت، متری ۱۳۰ میلیون تومان با عوارض شهرداری درمی‌آید. از این رو، نمی‌توان انتظار ارزان‌تر شدن خانه یا ثبات قیمت‌ها را داشت.

*بیش از ۵۰ درصد سازندگان ممکن است تا پایان سال ورشکست شوند

وی در ادامه افزود: رکود باعث می‌شود گاهی سازندگان ملک‌های خود را یا با ضرر یا با سود بسیار پایین بفروشند. این رویه، با توجه به درگیر شدن سرمایه به مدت ۴ سال که قاعدتاً هر ساخت‌وسازی طول می‌کشد، دمار از روزگار سازندگان درآورده و آن‌ها را به ورشکستگی رسانده است. چنانچه سازندگانی که در شهر صدرا خانه می‌سازند، ورشکست شده‌اند و می‌توانم به جرأت بگویم اگر شرایط به همین شکل ادامه پیدا کند، تا پایان امسال بالای ۵۰ درصد سرمایه‌گذاران و سازندگان ساختمان در شیراز ورشکست خواهند شد.

رئیس اتحادیه انبوه‌سازان در ادامه تصریح کرد: ما علاوه بر مشکلات ناشی از تحریم‌ها و شرایط کلی اقتصاد کشور، با یک بیماری جدی در سیاست‌گذاری شهری مواجه‌ایم. باور دارم اگر به بخش خصوصی اجازه فعالیت واقعی داده شود و اعتماد لازم شکل بگیرد، می‌توان حتی از تحریم‌ها عبور کرد. بخش خصوصی می‌تواند با هزینه‌ای کمتر و کارآمدتر مسکن تولید کند، به شرط آنکه عوارض شهرداری و هزینه‌های مهندسی به‌صورت منطقی و متناسب دریافت شود. در این صورت، نه‌تنها ساخت‌وساز رونق می‌گیرد، بلکه کارخانه‌های مصالح ساختمانی و شهرک‌های صنعتی که امروز در آستانه تعدیل نیرو هستند نیز فعال خواهند شد. مشکل اصلی ما فقط فشار خارجی نیست؛ بخش بزرگی از بحران فعلی ناشی از سیاست‌های اشتباه داخلی، به‌ویژه در سطح مدیریت شهری و منطقه‌ای است.

رئیس اتحادیه انبوه‌سازان فارس، با اشاره به تجربه و دغدغه ۶۰۰ سازنده استان، گفت: برای فعال نگه داشتن اقتصاد و جلوگیری از بین رفتن شغل‌ها در صنعت ساختمان، چاره‌ای جز حرکت به سمت تولید مسکن ارزان‌قیمت نداریم. اما تولید مسکن ارزان فقط با سیاست‌های دستوری دولتی ممکن نیست و تنها با مشارکت و خلاقیت بخش خصوصی قابل تحقق است. نمونه موفق این رویکرد را می‌توان در پروژه‌های شرکت ترکیه‌ای ساخت‌وساز در تهران دید که با امکانات بهتر توانست مسکن ارزان‌تر و باکیفیت‌تری ارائه دهد.

*ساخت مسکن در شیراز برای دهک‌های پایین متوقف شده است

خائف در ادامه بیان کرد: حتی اگر از امروز همه‌چیز به خوبی پیش برود و تحریم‌ها هم لغو شود، باز هم به دلیل سیاست‌های نادرست مدیریتی که در این سال‌ها بر سازندگان و بازار مسکن تحمیل شده، تا دو سال آینده بازار مسکن در شیراز با رکود خرید و فروش روبه‌رو خواهد بود. این رکود مانند یک فنر فشرده است که ناگهان آزاد می‌شود و در آن زمان، نه مردم توان خرید مسکن خواهند داشت و نه سازندگان می‌توانند واحدهای ساخته‌شده خود را بفروشند.

وی افزود: در چنین شرایطی، تنها کسانی که طی چهار سال گذشته سرمایه‌های خود را به طلا و دلار تبدیل کرده‌اند، می‌توانند وارد بازار شوند، ملک بخرند و دوباره سود ببرند. در مقابل، مصرف‌کنندگان واقعی، یعنی مردم عادی، از این بازار کنار گذاشته می‌شوند. از سوی دیگر، بازار اجاره نیز با تقاضای بالا و عرضه کم مواجه خواهد شد و بحران به تمام بخش‌های مسکن سرایت می‌کند.

رئیس اتحادیه انبوه‌سازان فارس با انتقاد از روند فعلی ساخت‌وساز در شیراز تأکید کرد: تولید مسکن برای دهک‌های پایین اقتصادی عملاً متوقف شده و دیگر صرفه‌ای برای سازندگان ندارد.

به گفته او، در سال‌های اخیر تمایل سازندگان به ساخت‌وساز در مناطق لوکس شهر افزایش یافته، چراکه ارزش افزوده زمین در این مناطق امکان فروش با قیمت‌های بالا را فراهم کرده و سود بیشتری به همراه دارد. این روند، حاصل سیاست‌های غلط و غیرکارشناسی مدیریت شهری است که عملاً مسیر تولید مسکن مقرون‌به‌صرفه را بسته است.

وی افزود: ضوابطی مانند الزام ساخت پارکینگ حتی در بافت‌های متراکم و فرسوده، عملاً انبوه‌سازی را در مناطق میانی شهر غیرممکن کرده است. در نتیجه، ساخت مسکن ارزان که نیاز اصلی بخش بزرگی از جامعه است، یا کاملاً متوقف شده یا با سرعتی بسیار کند پیش می‌رود.

*چرا بیرجند توانست مشکل تولید مسکن را حل کند و شیراز نمی‌تواند؟

خائف با گلایه از شهرداری شیراز و نقش ممانعتی آن در ساخت‌وسازهای انبوه گفت: دید شهرداری نسبت به املاک مردم، شراکتی است و حتی اگر زمین، خانه آبا و اجدادی باشد، شهرداری در آن شریک است! اگر قصد ساخت‌وساز داشته باشید، باید به روش‌های مختلف، از قبیل «ارزش افزوده ناشی از عقب‌نشینی»، خانه عوارض بدهید؛ عوارضی که دیوان عدالت اداری هم آن را رد کرده است. شهرداری هم در اقدامی عجیب، اسم عوارض را به «ارزش افزوده ناشی از طرح‌های عمرانی» تغییر داده که پنج برابر قیمت بیشتری نسبت به عوارض عقب‌نشینی دارد و هر خانه‌ای که برای ساخت انبوه بر آن دست بگذارید، شامل این ارزش افزوده می‌شود.

در نتیجه، هزینه‌های ساخت‌وساز به‌شدت افزایش یافته؛ مثلاً زمین متری ۷۰ میلیون تومان در عمل با این عوارض به متری ۱۲۰ میلیون تومان می‌رسد. علاوه بر این، ممنوعیت واردات ماشین‌آلات پیشرفته ساختمانی و حتی ماشین‌آلات ساده مانند جرثقیل، هزینه‌های ساخت را بیش از پیش بالا برده است.

رئیس اتحادیه انبوه‌سازان فارس با تأکید بر روند نگران‌کننده بازار مسکن در شیراز گفت: شرایط به سمتی پیش می‌رود که امروز سازندگان و فردا خریداران با مشکلات جدی در تأمین مسکن مواجه خواهند شد.

وی در مقابل، به تجربه موفق استان کوچکی مانند خراسان جنوبی اشاره کرد که به مرکزیت بیرجند، با همکاری نزدیک مسئولان شهری و سازندگان، توانسته رتبه اول در تولید مسکن، کاهش قیمت‌ها و ایجاد بازار پررونق مسکن را به دست آورد و این موضوع را نشان‌دهنده تفاوت قابل توجه در سیاست‌گذاری‌های مدیریتی شهری برشمرد.

خائف با انتقاد از طرح‌های توسعه شهر به سمت حواشی و روستاهایی مانند سیاخ دارنگون بالاتر از اکبرآباد گفت: چه کسی می‌تواند در این مناطق زندگی کند؟ رشد شهر باید در فضاهای خالی داخل بافت شهری انجام شود.

این فعال صنعت ساختمان در ادامه افزود: شهر شیراز به شکل پنجه‌دست رشد کرده و میان بافت‌های خالی زیادی وجود دارد که با مسیرهای لوپ به هم متصل شده‌اند. به‌جای گسترش شهر به خارج، باید در این مناطق میانی مانند جوادیه، پشت فرودگاه و سلطان‌آباد، ساخت مسکن انبوه و غیرانبوه انجام شود.

وی افزود: اما متأسفانه مسئولان طرح توسعه را به سمت سیاخ دارنگون برده‌اند، بدون اینکه به زیرساخت‌های ورودی و عبور و مرور مردم، مثل یک پل کوچک، فکر کنند. این سؤالاتی است که باید پاسخ داده شود.

*ضوابطی مانند الزام به پارکینگ مانع تولید مسکن ارزان شده است

رئیس اتحادیه انبوه‌سازان فارس، درباره استفاده از بافت فرسوده شیراز برای ساخت مسکن‌های ارزان و کوچک گفت: بر اساس قانون، امکان ساخت خانه‌های کوچک ۴۰ متری در بافت فرسوده بدون الزام به ساخت پارکینگ وجود دارد تا قشر جوان بتواند با توان مالی محدود صاحب خانه شود.

وی با گلایه از اینکه شهرداری اجازه ساخت آپارتمان‌های حتی کوچک را بدون پارکینگ نمی‌دهد، گفت: جز مشکلات ناشی از الزام ساخت پارکینگ در کوچه‌های باریک سه‌متری، این موضوع نه تنها به هم‌ریختگی بافت تاریخی را به دنبال دارد، بلکه برخلاف روند جهانی ساخت در این گونه بافت‌هاست، چرا که در بسیاری از کشورها بازسازی بافت فرسوده بدون نیاز به پارکینگ انجام می‌شود. از سوی دیگر، همین پارکینگ، هزینه اضافی معادل ۱۲ متر را به خریدار کم‌توان مالی تحمیل می‌کند.

خائف در پایان تأکید کرد: اگر نخواهیم سیاست‌های غلط و موانع غیرضروری را اصلاح کنیم، نه تنها مشکلات مسکن در شیراز حل نخواهد شد، بلکه این بحران روزبه‌روز عمیق‌تر خواهد شد. باید نگاه مدیریت شهری تغییر کند و به‌جای درآمدزایی صرف، حمایت واقعی از تولید مسکن برای اقشار کم‌درآمد و جوانان در اولویت قرار گیرد. تنها در این صورت است که می‌توان امید داشت بازار مسکن به ثبات و تعادل برسد و مردم به حق خود، یعنی دسترسی به مسکن مناسب و مقرون‌به‌صرفه، دست یابند.