نائب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان فارس، در گفت‌وگو با «فارس اگاه» ،قوانین شهرداری؛ مانع اصلی ساخت آپارتمان‌های ارزان در مناطق کمتر برخوردار ، به گزارش فاطمه مقدم خبرنگار فارس اگاه، در سال‌های اخیر، بازار مسکن در ایران با چالش‌های جدی و پیچیده‌ای مواجه شده است جز گرانی شدید که منجر به فقر مسکن و کاهش قدرت خرید خانوار ها شده به طوریکه بنا بر آمارهای کشوری هزینه مسکن خصوصا در شهرهای بزرگ به بیش از ۴۲٪ سبد مصرف خانوار رسیده و توان اقتصادی خانواده‌ها برای خرید و اجاره مسکن شدیداً کاهش یافته است.  یکی دیگر ازچالش هیا جدی بازار مسکن کمبود ساخت‌وساز مسکن به ویژه در شهرهای بزرگ و پرجمعیت مانند شیراز است. این وضعیت نه تنها باعث افزایش قیمت مسکن شده، بلکه دسترسی به مسکن مناسب و قابل اجاره را برای بخش قابل توجهی از مردم طبقه متوسط رو به پایین، به ویژه مستاجران، به شدت دشوار کرده است. بررسی‌های اقتصادی نشان می‌دهد که مشکل اصلی بازار مسکن، نه رکود تولید بلکه کاهش قدرت خرید خانوارها و شرایط نامطلوب و متزلزل اقتصادی است که جز آنکه توان اقتصادی خانواده‌ها برای تأمین خانه مناسب به پایین‌ترین حد برساند اندک سرمایه های موجود را راهی بازارهای مالی پر چالش ارزی و طلا کرده است بازارهای یا یک تصمیم سیاسی یکباره بخشی از سرمایه سرمایه گذار را دود هوا می کند.

شیراز به عنوان یکی از کلان‌شهرهای کشور، شاهد کاهش نسبی در نرخ ساخت‌وساز مسکن است که به طور مستقیم بازار اجاره را تحت تأثیر قرار داده و باعث افزایش فشار بر مستاجران شده است. در این گفتگو، نائب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان فارس به بررسی عوامل مؤثر بر وضعیت فعلی بازار مسکن، دلایل رکود و راهکارهای ممکن برای بهبود شرایط پرداخته است.

نائب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان فارس، در گفت‌وگو با «فارس اگاه» به بررسی عوامل مؤثر بر هزینه ساخت مسکن پرداخت و گفت: هزینه ساخت مسکن به عوامل متعددی بستگی دارد که از جمله مهم‌ترین آنها می‌توان به سیمان، آهن و فولاد اشاره کرد. اگرچه این مواد در داخل کشور تولید می‌شوند، اما به دلیل نیاز به انرژی در فرآیند تولید و ناترازی انرژی در سال‌های اخیر، با چالش‌های فراوانی در تولید و افزایش قیمت مواجه بوده‌اند.

هادی بیاتی افزود: این مشکلات همراه با تورم باعث شده برخی اقلام مانند میلگرد تا ۵۰ درصد افزایش قیمت داشته باشند.

بیاتی همچنین دستمزد نیروی کار را از دیگر عوامل مهم افزایش هزینه ساخت دانست و گفت: دستمزد کارگران در این مدت تقریباً دو برابر شده که تاثیر قابل توجهی بر قیمت تمام شده مسکن گذاشته است.

نائب رئیس سازمان نظام مهندسی فارس با بیان اینکه هزینه متوسط ساخت مسکن در شیراز حدود ۱۵ میلیون تومان به ازای هر متر مربع است، توضیح داد: این کف هزینه است و برای ساخت و سازها با متریال های نرمال است و اگر سازندگان بخواهند از متریال با کیفیت بالاتر استفاده کنند، هزینه ساخت هر متر مربع به حدود ۲۰ میلیون تومان می‌رسد.

وی در ادامه وضعیت فعلی بازار مسکن را «نامطلوب» توصیف کرد و گفت: شرایط دشوار نه تنها خریداران بلکه سازندگان را نیز در بحران فرو برده است. سازندگان معمولاً با شروع پروژه‌ها امیدوارند که بتوانند هزینه‌های رو به رشد ساخت را از طریق پیش‌فروش واحدها تأمین کنند، اما به دلیل کاهش شدید قدرت خرید خریداران و کمبود نقدینگی، بازار مسکن در رکود به سر می‌برد.

بیاتی افزود: اکثر متقاضیان واقعی مسکن توان مالی لازم برای خرید را ندارند و در عین حال سرمایه‌گذاران نیز به دلیل بی‌ثباتی اقتصادی، سرمایه خود را به بازارهای مالی مانند ارز و طلا منتقل کرده‌اند. این وضعیت باعث شده بسیاری از پروژه‌های ساختمانی در میانه راه با بحران مالی مواجه شوند و ساخت آنها متوقف شود.

نائب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان استان فارس، با اشاره به وضعیت قیمت مسکن در شیراز گفت: متوسط قیمت هر متر مربع مسکن در ارزان‌ترین مناطق این شهر مانند میانرود، فرهنگیان و بخش‌هایی از بلوار مدرس با افزایش ۲۵ درصدی نسبت به سال گذشته به حدود ۴۰ میلیون تومان رسیده است. در مناطق گران‌قیمت‌تر مانند خیابان قصردشت، قیمت هر متر مربع مسکن بین ۱۵۰ میلیون تومان تا بالاتر است. همچنین در مناطق متوسط مانند شهرک آرین و شهرک بهشتی، قیمت‌ها در بازه ۵۵ تا ۶۰ میلیون تومان قرار دارد.

بیاتی با تأکید بر اینکه این افزایش شدید قیمت‌ها توان خرید مردم را به شدت کاهش داده است، به پیش‌بینی آینده بازار مسکن پرداخت و گفت: در شرایط کنونی، وضعیت بازار مسکن تا حد زیادی به نتیجه مذاکرات سیاسی و ثبات بازارهای مالی وابسته است. در صورتی که بازارهای مالی ثبات پیدا کنند، احتمال بازگشت سرمایه‌گذاران به بازار مسکن افزایش می‌یابد، اما اگر نوسانات ادامه داشته باشد، سرمایه‌ها به سمت بازارهای مالی دیگر مانند ارز و طلا حرکت خواهند کرد و بازار مسکن از این سرمایه‌ها بی‌بهره خواهد ماند. بنابراین پیش‌بینی آینده بازار آسان نیست.

وی با اشاره به نقش مهم ساخت‌وساز در اقتصاد شیراز افزود: شیراز شهری تجاری است که بخش عمده درآمدهای آن در چرخه ساخت‌وساز ساختمانی ایجاد می‌شود. وقتی بازار ساخت‌وساز در رکود باشد، شغل‌های بسیاری از مهندسان تا کارگران و بازارهای مرتبط با این حوزه آسیب می‌بینند.

بیاتی در ادامه به رکود دو ساله بازار مسکن در حوزه خرید و فروش اشاره کرد و گفت: رکود دو ساله در بازار مسکن پدیده‌ای تازه نیست و در سال‌های گذشته نیز تجربه شده است که پس از هر رکود، بازار با جهش قابل توجه قیمت‌ها همراه بوده است. اما اکنون رکود وارد سومین سال خود شده و در صورت بهبود وضعیت سیاسی کشور، می‌توان امیدوار بود که این چرخه تا پایان سال شکسته شود و رونق به بازار بازگردد. با این حال، پیش‌بینی وضعیت آینده همچنان دشوار است.

نائب رئیس سازمان نظام مهندسی فارس به کمبود سرانه مسکن در شیراز نیز اشاره کرد و گفت: سرانه مسکن در این شهر بسیار کمتر از نیاز واقعی جمعیت است. اگر حتی بنا باشد بخش قابل توجهی از مردم در مسکن‌های اجاره‌ای زندگی کنند، باید ساخت‌وساز مسکن برای طبقه متوسط و پایین‌تر افزایش یابد وبا توجه به افزایش شدید قیمت مسکن تمرکز بر تولید واحدهای کوچک با متریال معمولی باشد.

بیاتی درباره توجیه سرمایه‌گذاری در بخش مسکن گفت: یک سرمایه‌گذار باید دلایل قانع‌کننده‌ای داشته باشد تا زمینی را با قیمت متری ۶۰ میلیون تومان خریداری کند و سپس با هزینه ساخت ۱۵ تا ۱۷ میلیون تومان برای هر متر مربع بسازد، در نهایت پس از دو سال فعالیت و پیگیری، سودی حدود ۲۵ تا ۲۷ درصد کسب کند. در حالی که سود بانکی بدون دردسر و ریسک مشابه همین میزان است. این موضوع موجب شده بسیاری از سازندگان یا دست از ساخت‌وساز بکشند و منتظر ثبات و بهبود اقتصادی بمانند، یا به سمت ساخت‌وساز در مناطقی با ارزش افزوده بالاتر حرکت کنند؛ مناطقی که تنها طبقه بالاتر از متوسط توان خرید آن را دارند و عمدتاً افرادی از همین طبقه توان اجاره کردن این واحدها را دارند.

نائب رئیس سازمان نظام مهندسی ساختمان فارس، با اشاره به چالش‌های ساخت مسکن در مناطق کمتر برخوردار شیراز گفت: در مناطقی که ارزش افزوده کمتری دارند، ساخت مسکن برای انبوه‌سازان توجیه اقتصادی چندانی ندارد، مگر آنکه متراژ واحدها کم و تراکم ساخت بالا باشد اما شهرداری در این زمینه قوانین بازدارنده‌ای دارد که مانع ساخت آپارتمان‌هایی با این ویژگی‌ها در مناطق کم‌برخوردار می‌شود.

وی ادامه داد: یکی از قوانین بازدارنده مهم، ضوابط مربوط به پارکینگ است که هر واحد مسکونی با هر متراژی باید یک پارکینگ اختصاصی داشته باشد. این قانون باعث شده ساخت آپارتمان با تراکم بالا تنها در زمین‌های بزرگ ممکن باشد. از طرفی، در شیراز قیمت پارکینگ تقریباً برابر با قیمت بخش مفید واحد مسکونی است. بنابراین برای یک خانواده دهک پایین اقتصادی به صرفه نیست که واحدی ۷۰ متری خریداری کند و علاوه بر آن، حدود ۱۲ متر مربع پارکینگ نیز خریداری نماید.

بیاتی افزود: مگر اینکه شهرداری قانونی تصویب کند که واحدهای مثلا زیر ۷۰ متر نیازی به تامین پارکینگ نداشته باشند؛ این اقدام هم به نفع سازنده است و هم به نفع خریدار. معمولاً خریداران دهک‌های پایین یا خودرو ندارند، یا خودروهایشان ارزش مالی زیادی ندارند که بخواهند هزینه چند صد میلیونی برای خرید پارکینگ پرداخت کنند. در بسیاری موارد، پارک کردن خودرو در فضای بیرونی برایشان به صرفه‌تر است.

وی در پایان تأکید کرد: با وجود شرایط تحریم، می‌توان برنامه‌های موثر و کارآمدتری برای رونق بازار مسکن اجرا کرد. طرح مسکن دولتی، اگر بدون واسطه و به شکل صحیح اجرا شود، بسیار مفید و کارآمد خواهد بود. علاوه بر آن، باید به سمت استفاده از ساختمان‌های پیش‌ساخته و روش‌های نوین ساخت و ساز حرکت کنیم که با توجه به ویژگی‌های جغرافیایی و محیطی شیراز طراحی و اجرا شود تا کمبود مسکن در زمان کوتاه‌تری جبران شود.