در گفتگوی «فارس آگاه» با رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان فارس مطرح شد:

کف هزینه ساخت مسکن در شیراز به متری ۴۵ میلیون تومان رسید

اگر ساخت‌وساز شتاب نگیرد، کمبود مسکن دامن طبقه متوسط را هم می‌گیرد

شرق شیراز دست‌کم به ۳۰ هزار واحد مسکونی کارگری نیاز دارد

فاطمه مقدم – فارس آگاه

حالا دیگر کارمند و کارگر هر چه هم بدوند به خانه نخواهند رسید! چرا که جنگ و بحران‌های اقتصادی موجب افزایش دو برابری هزینه‌های ساخت شده و این موضوع روند معمول تورمی بازار مسکن را در سراسر کشور شتاب داده و همزمان در شهر شیراز تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته است و سرمایه‌گذاران یکی پس از دیگری از بازار کنار می‌روند و پروژه‌های جدید کمتر از گذشته کلید می‌خورند؛ اتفاقی که از نگاه رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان فارس زنگ خطری برای کمبود عرضه مسکن در شیراز در سال‌های آینده است.

بحران مسکن در کلان‌شهر شیراز تنها به گرانی مصالح ناشی از جنگ اخیر محدود نمی‌شود؛ رشد قیمت زمین، عوارض سنگین، طولانی بودن مسیر دریافت مجوزهای ساختمانی و افزایش هزینه‌های تولید، ساخت‌وساز را بیش از گذشته با چالش روبه‌رو کرده است.

نوسان هزینه ساخت مسکن از ۴۵ تا ۸۰ میلیون تومان برای هر مترمربع

رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان فارس در گفتگو با «شهر مردم» با اشاره به افزایش هزینه‌های تولید در ساختمان‌سازی گفت: هزینه ساخت مسکن در شهر شیراز در کف قیمت ۴۵ میلیون رسیده است اما اگر بخواهید ساختمان خوب بسازید زیر ۵۵ میلیون تا ۶۰ میلیون تومان کمتر درنمی‌آید و اگر بخواهند ساختمان لوکس بسازند تا بالای ۸۰ میلیون تومان برای هر متر هزینه برمی‌دارد.

مهرداد خائف با اشاره به اینکه ارائه عدد دقیق برای هزینه ساخت دشوار است، بیان کرد: هزینه ساخت به کیفیت اجرا، منطقه و هزینه‌های صدور مجوز بستگی دارد.

وی افزود: در شهر شیراز با افزایش شدید هزینه‌های صدور مجوز و پروانه‌های ساختمانی از سوی شهرداری مواجه هستیم و شاید شیراز یکی از شهرهایی باشد که بیشترین مبالغ ناحق را برای صدور مجوز پرداخت می‌کند؛ حدود ۴۰ تا ۵۰ درصد مبالغی که به‌عنوان عوارض دریافت می‌شود، اگرچه به تصویب شورای اسلامی شهر شیراز رسیده، اما غیرقانونی است؛ زیرا دیوان عدالت اداری درباره همه این مصوبات رأی صادر و آن‌ها را ابطال کرده است، اما این مصوبات با تغییر نام و عنوان، دوباره به تصویب رسیده‌اند، همچنین تحمیل نرخ خدمات مهندسی فراقانونی نیز بزرگ‌ترین ظلمی است که به سازنده و در نهایت به مردم شهر شیراز می‌شود چون هیچ سازنده‌ای این هزینه‌ها را از جیب نمی‌دهد و در نهایت بر هزینه تمام‌شده مسکن لحاظ خواهد کرد.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن در ادامه درباره تأثیر افزایش هزینه‌های ساخت بر قیمت نهایی مسکن در شیراز اظهار کرد: اینکه گفته می‌شود چرا هزینه ساخت بر فرض ۵۰ میلیون تومان است اما یک آپارتمان متری ۱۵۰ تومان به فروش می‌رسد و این درست نیست، باید گفت در ساخت‌های انبوه ۲۵ درصد از کل هزینه‌های مربوط به ساخت، مشاعات و محوطه‌سازی و غیره، سهم زمین نیز در مواردی بین ۴۰ درصد به قیمت ساخت اضافه می‌شود و اگر همه این هزینه‌ها را با هم حساب کنید هزینه تمام‌شده ساخت یک واحد آپارتمان در مناطق متوسط شهر شیراز ۱۲۵ میلیون تومان درمی‌آید.

خائف در ادامه بیشترین افزایش هزینه ساخت در یک سال گذشته را مربوط به مصالحی دانست که مرتبط با فولاد یا مصالح پلیمری بوده است و تاکید کرد: این افزایش قیمت‌ها بسیار زیاد و نامعقول است؛ هر طور حساب کنیم، روشن می‌شود که این میزان افزایش با همین شرایط حاضر نیز بیش از حد بوده است.

رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان فارس در خصوص وضعیت صدور پروانه‌های ساختمانی و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن در شیراز و برخی از شهرهای استان نیز توضیح داد: استارت ساخت‌وساز کم شده است و پروژه‌هایی که اکنون مشغول ساخت هستند، همان‌هایی هستند که از پیش‌تر آغاز شده بودند و حالا در حال ادامه ساخت هستند و این خودش را در آینده از نظر سهم مسکن برای شهروندان با کمبود و مشکل بسیار همراه خواهد کرد.

کاهش ساخت‌وساز البته تنها مختص شیراز و فارس نیست و آمارهای رسمی نیز از کاهش صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور خبر می‌دهند. بر اساس گزارش مرکز آمار به نقل از تجارت‌نیوز، تعداد پروانه‌های ساختمانی در پاییز سال گذشته حدود ۱۹ درصد کاهش یافته است؛ موضوعی که به گفته خائف در شیراز نیز قابل مشاهده است.

این کارشناس ارشد حوزه مسکن، طولانی بودن فرآیندهای اداری را یکی از مهم‌ترین موانع تولید دانست و ادامه داد: فاصله زمانی میان دریافت پروانه ساختمانی تا اخذ پایان‌کار در بسیاری از پروژه‌ها بیش از حد معمول است؛ تعدد استعلام‌ها، تغییر مکرر ضوابط و طولانی شدن فرآیندهای اداری، زمان اجرای پروژه را افزایش می‌دهد و به همان نسبت، هزینه تأمین مالی، خواب سرمایه و ریسک سرمایه‌گذاری نیز بیشتر می‌شود.

خائف طولانی بودن فرآیندهای اداری را یکی از مهم‌ترین موانع تولید مسکن دانست و گفت: اکنون دوره‌ای است که سازندگان بزرگ در حال حذف شدن از بازار هستند. هزینه‌های مازاد، تأخیر در صدور مجوزها در شرایط تورمی، بی‌توجهی به ظرفیت بافت‌های فرسوده و آزاد‌سازی نکردن زمین‌های جدید در شیراز، تولید مسکن برای اقشار متوسط و پایین‌تر را به‌شدت کاهش داده است.

وی با اشاره به اینکه امروز نزدیک به ۱۲ هزار سفر روزانه از شهر صدرا به شیراز و شهرک صنعتی انجام می‌شود، اظهار کرد: چرا نباید یک شهرک مسکونی مناسب و باکیفیت در شرق شیراز برای کارگران احداث شود تا هم هزینه این رفت‌وآمدها از دوش خانوارها برداشته شود و هم بار ترافیکی شهر کاهش یابد؟

این کارشناس مسکن خاطرنشان کرد: برای کارمندان و اقشار متوسطی که محل کارشان در غرب و مرکز شیراز است نیز می‌توان در شمال‌غرب، غرب و حتی جنوب‌غرب شیراز زمین‌هایی را برای ساخت مسکن آزاد کرد؛ اگر از امروز برای تأمین مسکن این اقشار برنامه‌ریزی نشود، وضعیت بازار مسکن شیراز در سال‌های آینده بحرانی‌تر خواهد شد؛ در غیر این صورت، پدیده‌هایی مانند اجاره پشت‌بام و خانه‌های اشتراکی که امروز در تهران رواج یافته است، دیر یا زود به شیراز نیز خواهد رسید.

رئیس انجمن انبوه‌سازان فارس در ادامه متذکر شد: ما در کمال تعجب هیچ آمارسنجی از میزان نیاز جامعه شهری شیراز به مسکن نداریم و این مسئله در نهایت خود را به شکل یک بحران کمبود مسکن نشان خواهد داد، با توجه به صرفه نداشتن ساخت‌وساز برای سرمایه‌گذاران خرد، آن‌ها در بیشتر مناطق شیراز در حال متوقف کردن پروژه‌های میان‌قیمت هستند و بخش عمده پروژه‌های در حال اجرا، پروژه‌های گران‌قیمت و لوکس با ارزش افزوده بالا است که از دسترس بخش عمده جامعه خارج است؛ این روند، زنگ خطر کمبود مسکن را به صدا درآورده است، اما هنوز آن‌گونه که باید به آن توجه نمی‌شود.

خائف ادامه داد: اینکه سازندگان کوچک در مناطق لوکس، ۸ تا ۱۰ واحد مسکونی احداث می‌کنند را نمی‌توان مسکن‌سازی به معنای واقعی دانست؛ این نوع ساخت‌وساز، تأمین‌کننده نیاز قشر محدودی از جامعه است، نه پاسخگوی نیازهای مسکن شهر شیراز. حتی تداوم این رویه به سازندگان حرفه‌ای نیز آسیب می‌زند و میدان را برای فعالیت دلالان باز می‌کند.

البته این روندی نیست که در شیراز تازگی داشته باشد و سه سال پیش نیز در فهرست جدید خانه‌های لوکس که توسط وزارت راه و شهرسازی برای سازمان امور مالیاتی تهیه شده است، استان فارس و شیراز با نزدیک به ۱۰۹ هزار واحد لوکس، پس از استان تهران با ۲۵۷ هزار واحد مسکونی لوکس، در صدر فهرست استان‌های با بیشترین واحد مسکونی گران‌قیمت شناسایی‌شده قرار داشت. گزارش اخیر فصلی اقتصاد ایران که در رسانه‌ها منتشر شده است نیز نشان می‌دهد در حالی که تعداد صدور پروانه‌های ساختمانی کاهش یافته، میانگین زیربنای پروژه‌های در حال ساخت یا در حال گرفتن مجوز افزایش پیدا کرده است؛ موضوعی که می‌تواند به تمرکز ساخت‌وساز در پروژه‌های ساختمانی بزرگ‌تر و لوکس‌تر حکایت کند.

در شرق شیراز نیاز به ساخت فوری ۳۰ هزار واحد مسکونی داریم

گرچه بخش قابل توجهی از تقاضای خرید مسکن به دلیل افت توان مالی خانوارها سرکوب شده است و بازار مسکن دوران راکدی را پشت سر می‌گذارد، اما کاهش قدرت خرید خانوارها به معنای از بین رفتن تقاضای مسکن نیست و نیاز به مسکن همراه با رشد جمعیت در این کلان‌شهر در حال افزایش است.

رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان فارس در پاسخ به این سؤال که برآورد انجمن از نیاز مسکن برای جمعیت فعلی و پنج سال آینده شیراز چیست، عنوان کرد: فقط در شرق شیراز برای اقشار کم‌درآمد و کارگری، نیاز فوری به ساخت حداقل ۳۰ هزار واحد مسکونی وجود دارد و برای طبقه متوسط و کارمندان نیز باید در شمال و شمال‌غرب شیراز، همچنین از طریق نوسازی و بازسازی بافت‌های فرسوده و ناکارآمد و حتی ساخت واحدهای کوچک‌متراژ در مرکز شهر، زمینه تأمین مسکن فراهم شود؛ چرا که بسیاری از کارمندان امکان سکونت در مناطقی مانند نقاط دوردست شرق شهر را ندارند.

خائف افزود: در کشوری که هزینه سالانه پول تا چند سال پیش نهایتاً ۱۸ درصد بود، امروز به بالای ۷۰ تا ۸۰ درصد رسیده است، خواب سرمایه در پروژه‌های ساخت مسکن برای سرمایه‌گذاران بسیار سنگین تمام می‌شود و طبیعی است که آن‌ها را از بازار خارج کند، اما کاهش بوروکراسی اداری و ارائه تخفیف در هزینه‌های صدور مجوز، می‌تواند قفل سرمایه‌گذاری در بخش ساخت مسکن را باز کند.

به گفته او، این موضوع یکی از مهم‌ترین عوامل بازدارنده ساخت‌وساز در شهر شیراز است.

در پایان باید گفت که با توجه به گفته‌های رئیس انجمن صنفی انبوه‌سازان فارس، گرچه وضعیت مسکن در کلان‌شهر شیراز هنوز به نقطه بحران نرسیده است، اما کاهش سرعت تولید مسکن می‌تواند در چند سال آینده منجر به کمبود واحدهای مسکونی و افزایش هر چه بیشتر قیمت‌ها شود؛ روندی که در صورت تداوم، با کاهش عرضه موجب تشدید شکاف میان توان خرید خانوارها و قیمت مسکن خواهد شد و خانه‌دار شدن را برای طبقه متوسط از آرزو به یک رؤیای محال تبدیل می‌کند.